Записи, помеченные «Недвижимость»

Права жильцов сносимых домов

24 февраля 2010

Я получил письмо с вопросом от одного из читателей сайта. Обратный адрес вызывает у меня некоторые сомнения в том, что он сможет прочитать мой ответ, к тому же я думаю, что ответ может быть интересен кому-то ещё. Итак, вопрос:

Здравствуйте! Расскажите по подробнее пожалуйста о законе по расселению ветхого аварийного жилья г.Углича не приватизированных квартир. Какой закон действует? И на каких правах расселяют дом по улице Ростовская 22? Какие документы нам требовать при расселении,что бы нас не обманули?

Отвечаю. Закон о жилье у нас в стране один — жилищный кодекс. Соответственно, всё должно делаться в соответствии с ним. Поскольку в вопросе речь идёт о неприватизированной квартире, значит, здесь применяется раздел III: «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма». Конкретно переселение в связи со сносом дома определяется статьёй 86: «Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома». Из неё следует, что люди, расселяемые из сносимого дома, ничем не отличаются от других людей, которым жильё предоставляется в социальный наём, и к ним применяются все правила, определяемые в главе 8: «Социальный наём жилого помещения». Статьёй 63: «Форма договора социального найма жилого помещения» определяется, что он должен быть заключён в письменной форме, то есть до переселения вы должны получить на руки бумагу, озаглавленную и заверенную соответствующим образом. Вероятно, наиболее насущный вопрос для тех, кто получает новые квартиры — это площадь и количество комнат, которые они получат. И здесь мне придётся кого-то огорчить, а кого-то, видимо, и порадовать. То, какая квартира у вас была до сих пор, не должно влиять на то, какую вы получите. Площадь новой квартиры регламентируется статьёй 50: «Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения». Сама норма устанавливается законом Ярославской области «Об условиях реализации права отдельных категорий граждан на предоставление жилых помещений по договорам социального найма». В единственной редакции закона, которую мне удалось найти, пункт 16.3 устанавливает норму в 16 м² общей площади на одного человека. Грубо говоря, если вы жили один в трёхкомнатной квартире, то вас могут поселить в малосемейку, а если вы впятером ютились в однокомнатной, то квартиру площадью меньше, чем 80 м², вам дать не могут. Разумеется, никто не гарантирует, что за соблюдением ваших прав кто-то будет следить внимательнее, чем вы сами. Полагаю даже, что государственным служащим проще сначала сделать так, как сделать проще, а затем индивидуально уладить вопросы с теми, кто свои права знает.

Обратите внимание, что я даю ответ не как юрист, а просто как человек, общающийся с юристами и интересующийся законами в целом.

Дополнение. Как правильно поправляет меня Татьяна, упомянутый мной закон распространяется только на малоимущих граждан, а для остальных норма устанавливается постановлением главы Угличского муниципального округа от 06.06.2005 № 513 «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения» и равна 15м².

Расселение ветхого жилья

21 октября 2009

Угличская газета радостно рапортует о скором завершении строительства двух новых домов в «Солнечном» и приобретении большого количества квартир в коммерческих домах для расселения людей из ветхого жилья, подлежащего сносу. В прошлом году я писал заметку о правах собственников квартир в домах, подлежащих расселению, однако тогда никто так и не прояснил ситуацию. Я задал вопрос на сайте районной администрации, где опубликована статья из газеты. Посмотрим, что ответят.

Стоит ли сейчас покупать недвижимость в Угличе?

28 января 2009

В недавнем обсуждении цены на участки в Угличе возник вопрос: а стоит ли вообще сейчас покупать недвижимость? И если не сейчас не стоит, то когда? Конечно, на решение о таком приобретении влияет множество факторов, но в общем случае ответ на первый вопрос будет “нет”. Попробую объяснить, почему я так считаю, и предложить методику определения подходящего момента.

Все рынки в мире как-либо связаны друг с другом. Рынок недвижимости в Угличе, как и во всей Ярославской области, и во всей центральной части России, сильно связан с московским, при этом он очевидно отстаёт от него во времени. Наличие связи очевидна – есть люди, которые могут выбирать, где жить, поэтому если в двух соседних местах цены начинают отличаться слишком сильно, люди начинают мигрировать в более дешёвое место. Все это понимают, поэтому раньше, чем непосредственно миграция усиливается, приходят люди, желающие заработать на будущем росте и сглаживают разницу. На то, чтобы реакция произошла, нужно время, отсюда и отставание.

То, что московский рынок большой, даёт нам ещё одну возможность – его можно измерить и показать динамику на графике:
График цен на московскую недвижимость
(Источник – сайт Индикаторы рынка недвижимости)

Раскрою один секрет. Цены на московскую недвижимость всегда были в долларах. Для того, чтобы ощутить это, достаточно посмотреть на графики цены квадратного метра в рублях и в долларах. Долларовые цены ведут себя как любой нормальный экономический процесс, а рублёвые сильно колеблются под влиянием обменного курса этих двух валют. Даже если и были предпосылки для того, чтобы участники рынка действительно перешли к ценам в отечественной валюте, то её состоявшаяся девальвация отодвинула этот переход минимум на несколько лет.

Разворот от падения цен к росту неминуем, но произойдёт он не в один день и не везде одновременно. Сначала замедлится падение цен в Москве и наметится их рост. Это в первую очередь привлечёт покупателей на московский рынок, они будут стараться вложить деньги на начальном этапе роста. В этот момент времени будет ясно, что цены на недвижимость в Угличе снижаться больше не будут, но и расти они пока не начнут. Это и будет самый подходящий момент для покупки.

Возможно, вы обратили внимание на слабое место моих рассуждений – речь идёт о ценах в долларах. Прогнозы относительно его курса в ближайшие месяцы различаются очень сильно – от 30 до 60 рублей за доллар. Очевидно, что при таком раскладе цены, даже упав в долларах, в рублях могут как упасть, так и вырасти. Поэтому, откладывая планы по приобретению недвижимости, стоит дополнительно застраховаться – перевести деньги, предназначенные для такой покупки, в доллары.

Сколько стоит земля?

25 января 2009

Посетительница сайта Елена спрашивает:

Здравствуйте, угличане.

Мне необходимо купить дом, а лучше участок в 10 – 15 сот. с ветхим домостроением в Угличе.

Два дня назад предложила продавцу в участка 15 сот. по улице Интернациональная 350000 руб (примерно $11000) за него – меня подняли на смех :(

Поделитесь, пожалуйста, информацией о ценах, возможностях на рынке жилья в Угличе, подскажите добросовестного риэлтера, если знаете такого, подойдет и частник, продающий свою собственность.

Сама заниматься покупкой не могу – живу на Украине. Родители родились и выросли в этих местах, теперь мама хочет вернуться.

Помогите советом или делом, если можете. Спасибо.
С уважением, Елена.

По моим ощущениям, столько может стоить дом в неплохом состоянии где-нибудь в деревне в Угличском районе, с нормальным подъездом, но не слишком близко к Волге. А вот в городе участок, на котором можно построить дом, может стоит сравнимо с квартирой, то есть никак не меньше миллиона рублей. Хотя вообще я в этом вопросе некомпетентен и ошибаться могу сильно.

Продаётся квартира

10 ноября 2008

Как-то раз давным-давно я написал, что моя знакомая продаёт квартиру в Угличе, и вот на днях получил на это анонимный комментарий:

продаю двушку в Солнечном, на втором этаже. 2 200 000$))
910-973-03-22

Подскажите, это реальная цена, по которой сейчас продаются такие квартиры, или наивное ожидание того, что рост цен продолжается?

О расселении ветхих домов

28 октября 2008

Сайт районной администрации рассказал о том, как здорово строятся дома для жителей ветхих домов, а я в связи с этим вспомнил о слухах о том, на каких условиях их расселяют. Поскольку пока для меня это лишь слухи, я не буду в них углубляться, а просто расскажу о том, какие права имеют люди, живущие в таких домах.

Для начала краткий ликбез. Сейчас у нас в России есть два варианта пользоваться квартирой: на праве собственности и по договору социального найма. В первом случае квартира принадлежит одному или нескольким людям и они могут распоряжаться ею почти как любой другой собственностью – продавать, менять, дарить, передавать по наследству или отдавать в залог. Во втором случае у жильцов никаких имущественных прав на квартиру нет – государство просто предоставляет своим гражданам жильё для пользования. Преимущества первого варианта, очевидны. На мой взгляд, основное из них – свобода выбора.

При расселении ветхого жилья, подлежащего сносу, эти две категории пользователей жилья получают в принципе сходные права – и те и другие имеют право получить жильё не хуже на тех же условиях. Не хуже – значит, с не меньшим количеством комнат и не меньше площадью. Собственники жилья дополнительно получают право выбора – они могут решить, что им нужна не новая квартира, а денежная компенсация стоимости их жилья по рыночной цене, но такой вариант, скорее всего, менее выгоден – новая квартира почти всегда будет дороже старой. Важно понимать, что право выбора принадлежит исключительно собственнику, то есть заставить его выбрать какой-то конкретный вариант не может никто.

Для собственника квартиры существует и ещё один сценарий – в случае, когда он выбирает компенсацию, а размер компенсации, которую предлагает ему расселяющий орган, его не устраивает, он может отказаться от расселения вовсе. В итоге, если договориться не удаётся, размер компенсации может быть установлен судом. Вероятно, этот вариант будет также не лучше, чем получение в собственность другой квартиры.

Разумеется, если собственник жилья последовательно отказывается от компенсации и настаивает на получении в собственность равноценного жилья, то суд встанет на его сторону – право отбирать у добропорядочных граждан собственность у нас никому не дано.

В свете того, что процесс расселения ветхого жилья в Угличе набирает обороты, я хочу порекомендовать жителям такого жилья внимательно следить за соблюдением их прав. Если у вас возникают сомнения в том, что то, что вам предлагают, никак не ущемляет ваших прав, обязательно обращайтесь ко мне – если я не смогу помочь сам, то обязательно получу для вас консультацию очень хорошего юриста.

Заманчивое предложение

21 октября 2008

Администрация Угличского муниципального района предлагает принять долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома. Предложение распространяется только на “граждан, состоящих на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий”. Предложение могло бы выглядеть заманчивым, если бы не цена – 30 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения: по моим данным, стоимость квадратного метра в строящемся доме коммерческих застройщиков – 50 тысяч рублей, цена вторичного жилья на рынке Углича традиционно ниже, думаю, в районе 40 тысяч рублей за метр.

О провинциальных девелоперах пишут мало, но не думаю, что их ситуация отличается от столичных в корне. На эту тему есть большая статья, но если вам не хочется её читать, придётся поверить на слово моему мнению о том, что затраты на строительство многоквартирного дома без стоимости земли, маркетинга, откатов чиновникам и квартир для города в Углича должны быть если не ниже, то уж точно не выше заявленных 30 тысяч. В чём же тогда смысл предложения? Возможно, в данном случае администрация, не имеющая денег для инвестиций в муниципальное жильё, просто хочет решить проблемы “граждан, состоящих на очереди” за их же деньги.

Посмотрим на предложение с другой стороны: а так ли оно заманчиво? Взять кредит даже на покупку готового жилья сейчас становится не слишком просто, но с кредитами на строящееся жильё всё складывается ещё хуже. Большинство банков, опасаясь проблем у строителей, просто не кредитуют покупателей недостроенных квартир или требуют с них немыслимо высокие проценты. Их опасения не беспочвенны – некоторые крупные строительные компании сокращают персонал и замораживают строительство объектов. В подобной нестабильной ситуации самим “гражданам” становится невыгодно рисковать, вкладываясь в строительство. Если у них есть деньги, то лучше потратить их на приобретение готовой квартиры.

Напоследок хочу сделать смелый прогноз: цены на недвижимость в Угличе немного упадут, объёмы продаж снизятся значительно, а объём предложения вырастет. Сегодняшний уровень цен возник на ожиданиях бурного роста, дешёвых кредитах и притоке денег из Москвы. Ничего этого больше нет, и люди, которым нужно будет продать квартиру, столкнутся с тем, что никто не захочет её покупать за те же деньги, что и сейчас. Продавцам останется только ждать или снижать цены, но на последнее в нашей стране пока мало кто готов идти.

Продаётся квартира

27 марта 2008

Моя знакомая продаёт однокомнатную квартиру в Солнечном за 1 200 000 рублей. Двенадцатый дом, пятый этаж. Да, цены в Угличе почти догнали ярославские.

Недвижимость в Угличе: объявления

25 марта 2008

Одна из тем, которые сильно интересуют людей, которые ищут информацию об Угличе в интернете – это покупка недвижимости – в основном участки и дома в городе и окрестностях. Такая информация в сети встречается, однако доля того, что встречается, в общей массе существующих предложений мизерна. В каждом городе большая часть объявлений даётся в какое-то одно печатное издание. Во многих городах этим изданием оказалась газета «Из рук в руки», и им повезло – эта газета открыла в интернете сайт, на котором можно прочитать все объявления. В Угличе эта газета тоже присутствует, но это – областное издание, которое содержит много лишнего и из-за этого слишком дорого стоит. Лидер же в Угличе – газета «Шанс», сайт которой – просто визитная карточка на бесплатном хостинге. Поэтому если вы хотите что-нибудь купить в Угличе самостоятельно, то придётся сначала посетить наш город и купить «Шанс», благо продаётся он в каждом втором магазине.