В недавнем обсуждении цены на участки в Угличе возник вопрос: а стоит ли вообще сейчас покупать недвижимость? И если не сейчас не стоит, то когда? Конечно, на решение о таком приобретении влияет множество факторов, но в общем случае ответ на первый вопрос будет “нет”. Попробую объяснить, почему я так считаю, и предложить методику определения подходящего момента.
Все рынки в мире как-либо связаны друг с другом. Рынок недвижимости в Угличе, как и во всей Ярославской области, и во всей центральной части России, сильно связан с московским, при этом он очевидно отстаёт от него во времени. Наличие связи очевидна – есть люди, которые могут выбирать, где жить, поэтому если в двух соседних местах цены начинают отличаться слишком сильно, люди начинают мигрировать в более дешёвое место. Все это понимают, поэтому раньше, чем непосредственно миграция усиливается, приходят люди, желающие заработать на будущем росте и сглаживают разницу. На то, чтобы реакция произошла, нужно время, отсюда и отставание.
То, что московский рынок большой, даёт нам ещё одну возможность – его можно измерить и показать динамику на графике:

(Источник – сайт Индикаторы рынка недвижимости)
Раскрою один секрет. Цены на московскую недвижимость всегда были в долларах. Для того, чтобы ощутить это, достаточно посмотреть на графики цены квадратного метра в рублях и в долларах. Долларовые цены ведут себя как любой нормальный экономический процесс, а рублёвые сильно колеблются под влиянием обменного курса этих двух валют. Даже если и были предпосылки для того, чтобы участники рынка действительно перешли к ценам в отечественной валюте, то её состоявшаяся девальвация отодвинула этот переход минимум на несколько лет.
Разворот от падения цен к росту неминуем, но произойдёт он не в один день и не везде одновременно. Сначала замедлится падение цен в Москве и наметится их рост. Это в первую очередь привлечёт покупателей на московский рынок, они будут стараться вложить деньги на начальном этапе роста. В этот момент времени будет ясно, что цены на недвижимость в Угличе снижаться больше не будут, но и расти они пока не начнут. Это и будет самый подходящий момент для покупки.
Возможно, вы обратили внимание на слабое место моих рассуждений – речь идёт о ценах в долларах. Прогнозы относительно его курса в ближайшие месяцы различаются очень сильно – от 30 до 60 рублей за доллар. Очевидно, что при таком раскладе цены, даже упав в долларах, в рублях могут как упасть, так и вырасти. Поэтому, откладывая планы по приобретению недвижимости, стоит дополнительно застраховаться – перевести деньги, предназначенные для такой покупки, в доллары.